〈청량사 동별당 관음보살도〉는 1910년(융희 4년)에 제작된 불화로, 금강산 유점사 출신의 대표 화승 문혜산(文惠山) 축연(竺演)이 제작한 작품이다. 화기에 기록된 연대와 봉안 전각, 시주자 명단을 통해 명확한 조성 경위가 확인된다. 본 불화는 명암법과 담채 중심의 색채, 사진과도 같은 사실성 등에서 근대적 회화 표현이 돋보인다. 특히 관음보살의 상호 표현과 공간구성, 절제된 금니 사용 등은 20세기 초 불화 양식의 변화와 미감의 전환을 잘 보여준다. 이는 문혜산 화풍이 전통에서 근대로 전환되는 과정을 구체적으로 보여주기에 예술사적 가치가 높다. 본 불화는 청량사 동별당의 원불로 조성되어 비구니 공동체의 관음신앙을 상징하는 중심 예배화로 기능했을 가능성이 크다. 화기에 기록되어 있는 비구니 스님들의 이름과 동별당에 남아있는 관음신앙 관련 경전들을 통해 청량사 비구니 공동체의 형성과 신앙 전통을 확인할 수 있다. 화폭의 규모는 소형이지만, 보존상태가 양호하고 화기와 진언이 함께 남아있어 신앙적·의례적 맥락을 온전히 전하는 점에서 등록문화유산으로서의 적합성이 크다. 이에 따라 본 작품은 역사적·예술적·학술적 가치를 고루 갖춘 근대 불교회화로서 서울시 등록문화유산으로 등록할 이유가 충분하다.